Krok za krokem: Jak prověřit nemovitost
Nemovitost je velkou investicí, proto je důležité si ji řádně prověřit. Ať už pořizujete pozemek, dům nebo byt, spoustu informací si můžete najít sami. Které to jsou a jak vám v tom pomůže GeoPas.cz?
Při koupi nemovitosti číhá spousta potenciálních hrozeb, které mohou zkomplikovat její využití, snížit tržní hodnotu, způsobit časovou prodlevu nebo třeba navýšit náklady na rekonstrukci. Nemovitost můžete nechat právně prověřit odborníkem, ale spoustu informací lze zjistit z dostupných zdrojů. Předejděte možným rizikům ještě před podpisem smlouvy.
Před koupí je žádoucí prověřit nemovitost jak z právního, tak technického hlediska a podívat se na její okolí a rizika. Není prodávající v exekuci nebo insolvenci? Není na nemovitosti nežádoucí věcné břemeno? A co technický stav nebo rizika dané lokality, jako je například znečištění ovzduší, záplavová oblast nebo vysoká kriminalita? Pojďme se na to podívat blíže.
Právní stav nemovitosti a vlastnictví
Do právního prověření spadá zejména evidovaný právní stav v katastru nemovitostí. Prodává nemovitost skutečný vlastník nebo osoba s plnou mocí udělenou vlastníkem? Zkontrolovat byste měli i případnou exekuci či insolvenci vlastníka. Dalším rizikem jsou věcná břemena.
Prověření vlastnictví
Aktuálního vlastníka pozemku, domu či bytu zjistíte z nahlížení do katastru nemovitostí. Podrobnější informace - list vlastnictví - získáte na stejném místě v elektronické podobě, na katastrálním pracovišti nebo na Czech POINTU. Pokud se osoba majitele neshoduje s tím, co je napsáno v listu vlastnictví, koupi nelze provést. Stejně je tomu i v případě společného vlastnictví manželů (SJM), kdy jeden z nich nedá souhlas.
Základní informace o konkrétní nemovitosti lze snadno vyhledat v mapě či podle parcelního čísla nebo adresy ve vyhledávacím formuláři. Po kliknutí na dům či pozemek v mapě můžete ve spodní části okénka přejít na externí odkaz, který vás přesměruje do nahlížení do katastru nemovitostí, které je bezplatné. O tom, jak se pohybovat v katastru nemovitostí máme samostatný článek.
Exekuce a insolvence
Nezbytností je také prověření prodávajícího. To, zda je dotyčný v exekuci lze zjistit z veřejné databáze Centrální evidence exekucí Exekutorské komory ČR. Report z této evidence je za poplatek. Zjistíte počet exekucí, datum nařízení či spisovou značku. V detailu je také kontakt na exekutora a příslušný soud a exekutorský úřad a samozřejmě výše dlužné částky. Spolehlivost tohoto zdroje je stoprocentní, neboť ji vkládají konkrétní exekutoři. Dokud se případná exekuce nevyplatí, nemovitost nelze převést.
Pro zjištění insolvence slouží nahlížení do insolvenčního rejstříku. Jedná se o volně přístupnou databází se všemi údaji o osobách v úpadku a insolvenčních řízeních. Záznam zůstává viditelný po dobu dalších pěti let po ukončení insolvence.
Za zmínku stojí i dluhy za různé příspěvky spojené se správou domu a pozemku, plnění spojená s užíváním bytu nebo zálohy. Při převodu vlastnického práva totiž tyto dluhy přechází na nového majitele, pokud se o nich mohl dozvědět. Prodávající by proto měl předat písemné potvrzení o výši dluhů nebo o jejich neexistenci.
Věcná břemena
Velkou roli při pořizování nemovitosti hrají věcná břemena, zejména ta, která omezují nemovitost. Informace o nich najdete v listu vlastnictví v oddílu C (případně D), který je ke stažení v nahlížení do katastru nemovitostí. Zbystřit byste měli zejména u břemen týkajících se osobních služebností (užívací a požívací právo či služebnost pobytu), kdy může být nemovitost zatížena například doživotním užíváním.
Zběžný přehled věcných břemen lze zobrazit v mapě. Po vybrání mapové vrstvy “Věcná břemena” se zobrazí barevné zvýraznění nemovitostí podle typu VB.
Zástavní právo
Zástavní právo jako takové není při koupi nemovitosti problém. Nejčastěji se jedná o zatížení hypotečním úvěrem, který se ale samozřejmě musí před prodejem vyřešit. Tuto běžnou situaci je nutné zajistit uhrazením dluhu nebo převodem hypotéky na kupujícího. V případě, že by kupující chtěl hypotéku novou (například u jiné banky), prodávající požádá banku o vyčíslení zbylého dluhu. Po schválení banka strhne zbývající částku z kupní ceny nemovitosti.
Prověření toho, zda dům či byt (hotový či rozestavěný) je nebo není zatížen zástavním právem získáte také z listu vlastnictví. Za poplatek můžete požádat také o kopii kupní nebo darovací smlouvy. Tímto způsobem můžete dokonce zjistit, jaká byla kupní cena, za kterou nemovitost pořídit původní majitel. To se může hodit například při vyjednávání o částce.
Technický stav nemovitosti
V jaké je dům či byt kondici? Technický stav je vodítkem a rozhodujícím faktorem, zda se ke koupi nemovitosti přiklonit. Některé vady jsou pouhým okem viditelné, ale stavba může skrývat různé kostlivce ve skříni, kterých si laik nevšimne. Odborné posouzení stavu nemovitosti může pomoci vyhnout se následným nečekaným investicím do budoucna. Mezi nejčastější rizika patří narušená statika, pronikání vody z různých důvodů, úniky tepla a kondenzace (způsobené špatnou izolací nebo tepelným mostem) a následná tvorba plísní.
Pro detailní informace o stavbě se můžete obrátit na stavební úřad, který archivuje stavební dokumentaci. Mělo by být ale běžné, že vám prodávající projekt a celkovou dokumentaci poskytne. Doporučujeme ji nechat prověřit odborníkem. Povinností prodejce je vždy dodat PENB (průkaz energetické náročnosti budovy).
U novostaveb by s těmito podklady neměl být problém. Jedná se o protokoly o revizi, uživatelské návody, zmíněný energetický štítek, ale třeba také podrobná prováděcí dokumentace, která zaznamenává například klientské změny, které v původním projektu nebyly. Dokumentace se pak může hodit i při žádostech o dotace.
Existují ale stavby (většinou staršího data), které mají buď dokumentaci, která neodpovídá současnému stavu nebo v horším případě nemají žádnou (ani v archivu stavebního úřadu). V tomto případě by vlastník měl nechat udělat alespoň zjednodušenou verzi a nechat ji ověřit stavebním úřadem, aby nepřišlo žádné nepříjemné překvapení. Všechny vady, se kterými je kupující seznámen, by měly být zakomponované do smlouvy. Pokud se do pěti let ukáže skrytá vada, je to odpovědnost prodejce a kupující má právo žádat její odstranění nebo finanční kompenzaci. V tomto případě se jedná o reklamaci.
Příklady skrytých vad: Zatékání kvůli vadné hydroizolaci, vlhkost a odpadávající obklady, skryté praskání podlah pod krytinou, nefunkční topení, vady elektrické přípojky, statiky nebo schodiště a další.
Základní údaje o budovách, jako je typ konstrukce, podlažnost, počet bytových jednotek, podlahová plocha, typ topení nebo rok dokončení stavby najdete v detailu adresy v záložce “Nemovitosti”. Adresu vyhledáte přes mapu nebo přes vyhledávací formulář.
Cena a cenové mapy
Je cena, za kterou se chystáte koupit nemovitost adekvátní? K takovému závěru vede mírně trnitá cesta, ale přece jenom existují způsoby, jak získat o cenách nemovitostí přehled. Existují cenové mapy, které čerpají data z katastru nemovitostí či inzerčních portálů. Tyto odhady jsou ale pouze orientační. Svou roli zde hraje mnoho dalších faktorů, jako je třeba rekonstrukce, vybavení, atd. Často se může stát, že ve stejné lokalitě se dva domy s podobnými parametry prodávají za rozdílnou cenu. Na pomoc si můžete pozvat odhadce. Pokud se ale rozhlížíte déle, je nejlepší udělat si přehled na základě vlastního sledování trhu a úsudku.
Okolí nemovitosti
Pokud hledáte místo pro život, zajisté vás bude zajímat, jakou občanskou vybaveností disponuje. Jsou blízko obchody, školy a školky? Jak daleko je to na úřad nebo na poštu?
Důležitý je i sociální aspekt lokality - demografie. Podívejte se na počet obyvatel, nezaměstnanost, věkové složení nebo převažující zájmy obyvatel dané obce. Může vám to napovědět, jak příjemný tam bude život. Nezapomeňte lokalitu navštívit osobně.
Údaje o občanské vybavenosti i demografii máme v GeoPas.cz vynesené do mapových vrstev. Informace najdete také v na příslušných záložkách detailů nemovitostí a územních celků.
Rizikové faktory okolí
Na nemovitost mají negativní vliv různé rizikové faktory. Jednak snižují její cenu, ale hlavně vám dokážou otrávit život. Je dobré ověřit, jestli poblíž budovy nestojí třeba fabrika produkující škodlivé emise nebo jestli se dům nenachází v záplavové oblasti. Dalším rizikem je obecně infrastruktura - vedení vysokého napětí, rychlostní komunikace, produktovody, ... Problém pochopitelně může být i chybějící infrastruktura nebo příjezdová cesta, která patří někomu jinému.
GeoPas.cz vám ukáže spoustu zajímavých informací prostřednictvím map nebo v detailních pohledech nemovitostí a územních celků, jsou to:
Půda
U pozemků nás často zajímá kvalita půdy. Pětimístný kód vypovídající o charakteristikách půdy podle různých hledisek (půdně-genetického, půdně-ekologického, geologického, geomorfologického, klimatického a hydrologického) najdete pod zkratkou BPEJ - Bonitovaná půdně ekologická jednotka. Třída ochrany půdy a produkční schopnosti podle ZPF (Zemědělského půdního fondu) napovídá, jak je pozemek ne/vhodný k zemědělství či výstavbě. Pozemky, které jsou v ZPF vedeny a mají sloužit k jiným účelům než zemědělským, musí být vyňaty. Cena takového vynětí se odvíjí právě od kvality půdy.
Také se vyplatí zkontrolovat, jestli se na pozemku hospodaří a jestli není pozemek propachtovaný. Pacht pozemku znamená smlouvu mezi vlastníkem a uživatelem, kdy například zemědělec může hospodařit za určitých podmínek na pozemku. Pachtovní smlouvu by vám měl dodat prodávající, případně se můžete obrátit na regionální pracoviště fondu Oddělení příjmu žádostí a LPIS a podat podnět k zahájení řízení o aktualizaci údajů.
V GeoPas.cz evidujeme díly půdních bloků LPIS, tedy informace o hospodaření. Také detailně zpracováváme BPEJ, včetně rozpadu na jednotlivé údaje v něm obsažené. V mapě se tomu věnují mapové vrstvy z kategorie “BPEJ/LPIS”, v detailech nemovitostí a územních celků je to stejně označená záložka.
Územní plán
To nejdůležitější na konec. Zajímá vás, jak lze využít pozemek, jaké má regulativy nebo třeba budoucnost okolí nemovitosti? Budou se v okolí stavět obytné či průmyslové budovy nebo například silnice? Jak vysokou můžete postavit stavbu? Více vám prozradí územní plán. Ten je k dispozici na příslušném obecním úřadě, stavebním úřadě, úřadě územního plánování i na příslušném krajském úřadě.
Uzemní plány vybraných krajů najdete v mapě v kategorii “Územní plány”. Chcete se dozvědět více o územním plánu? Čtěte náš článek, který se tomuto tématu podrobně věnuje.