Územní plán

Co se rozumí pod pojmem územní plán

Jedná se o součástí územně plánovací dokumentace a jeho cílem je stanovit využití a rozvoj konkrétního území obce. Nachází balanc mezi hledisky životního prostředí, hospodářství a společenskými zájmy. Měl by pokrýt současné potřeby tak, aby byly do budoucna na stejné či vyšší úrovni. Zároveň musí být v souladu se zásadami územního rozvoje (vydávaným na krajské úrovni) a jeho politikou (vydávanou pro celé území České republiky). Obecně územní plán určuje využití území a to jak pro stavby různých typů (infrastruktura, obytné budovy, stavby občanské vybavenosti, zemědělské nebo průmyslové areály, ...), tak pro plochy, kde se stavět nemá.

Územní plán je k dispozici na obecním úřadě, stavebním úřadě, úřadě územního plánování i na příslušném krajském úřadě. Zajít tam můžete osobně, ale pokud nepotřebujete mluvit přímo s úředníkem, k nahlédnutí je většinou také na webu těchto orgánů. Požádat lze také o územně plánovací informaci s oficiálním potvrzením podmínek pro využití konkrétníjho místa od úřadu územního plánování.

Tip: V GeoPas.cz najdete územní plány pro vybrané kraje v mapě.

Obsahem územního plánu je základní koncepce rozvoje území obce a jeho uspořádání z vertikálního i horizontálního pohledu. Definuje území, plochy i koridory.

Z hlediska staveb vymezuje ÚP zejména:

• zastavitelné plochy (plochy pro umisťování, povolování a realizaci staveb)
• plochy přestavby
• plochy určené pro veřejné prospěšné stavby a opatření (lze je vyvlastnit)

Podmínky pro využití ploch určují, na co může být konkrétní území využito a za jakých okolností a naopak. Do podmínek patří regulativy pojednávající o omezení či vyloučení některých využití území, umisťování staveb a další opatření, jako je třeba výškové či plošné omezení nebo například charakter či struktura stavby. Důležitou součástí územního plánu je také odůvodnění obsahující podklady a úvahy správního orgánu vedoucí k jeho vydání. Při nedostatku důvodů by pak mohlo dojít k soudnímu zrušení.

Územní plán tvoří zpravidla několik dokumentů, které dělíme na textovou a grafickou část, které jsou ve vzájemném souladu. V textové části najdeme již zmíněné vymezení ploch a koridorů včetně podmínek jejich využití a další části. Grafická část zahrnuje jednotlivé výkresy s regulací území a vysvětlivky. Výkresová dokumentace se tvoří často v měřítku 1 : 5000 nebo 1 : 10000 a skládá se z jednotlivých barevně rozlišených ploch. Rozpor textové a grafické části by mohl vést k celkovému nebo částečnému zrušení územního plánu.

Obsah textové části

• Urbanistická koncepce - plošné a prostorové uspořádání
• Vymezení zastavěného území, ploch a koridorů
• Koncepce rozvoje území obce
• Další - koncepce veřejné infrastruktury, koncepce uspořádání krajiny, podmínky pro využití ploch

Obsah grafické části

• Hlavní výkres - může z něj být vyčleněna urbanistická koncepce, koncepce uspořádání krajiny a veřejné infrastruktury (ta se pak může dále dělit na samostatné výkresy)
• Výkres základního členění území - hranice řešeného a zastavěného území, zastavitelných ploch, ploch přestavby, ploch koridorů územních rezerv a další
• Výkres veřejně prospěšných staveb, opatření a asanací
• Etapizace - pořadí, v jakém budou změny v území prováděny (např. stanovení, že na některých pozemcích se může stavět až po zastavění jiných)
• Schémata - zjednodušená forma výkresu v menším měřítku

Regulační plán

Jednou z věcí, která dokáže udělat čáru přes rozpočet při stavbě na pozemku nebo rekonstrukci stávající nemovitosti, jsou regulační plány. Vydává je zastupitelstvo obce formou opatření obecné povahy. Obsahují závazné podmínky v podobě souboru omezení, vymezení a předpisů. Slouží jako obrana k nezřízenému stavění jakýchkoli staveb, které by mohly narušit životní prostředí nebo urbanistický koncept. S obcí lze často o malých výjimkách jednat, je ale nutné vše zjistit a zařídit ještě před samotnou stavbou.

Nejčastější typy regulativů

• výška a podlažnost stavby - určuje maximální výšku hřebene a počet nadzemních podlaží
• tvar střechy - často omezuje pouze na sedlovou střechu, zakazuje vikýře nebo balkony nebo určuje směr štítu domu
• sklon střechy - udává úhel sklonu
• zastavěnost pozemku - například procento zastavitelné plochy
• výška plotu - k silnici nebo sousedům
• odstup od hranice pozemku a stavební čáry - vzdálenost stavby od sousední parcely nebo zachování uliční čáry tak, aby všechny domy byly ve stejné vzdálenosti od ulice
• materiál - střešní krytina, struktura i barva fasády

V chráněných území se pak můžeme setkat s:

• vymezením tvaru půdorysu domu nebo garáže
• výškou okapu
• předepsaným typem oken, dveří i komínů

Vydávání a změna územního plánu

Složitý proces, ze kterého vychází vydávání územního plánu, se řídí stavebním zákonem (č. 183/2006 Sb.). Každé čtyři roky je nutné podávat zprávu o uplatňování územního plánu. Jedná se o analýzu o tom, jestli se plán osvědčil a zda by bylo potřeba úprav nebo změn. Ať už se rozhodne o zachování plánu v dosavadní podobě, nebo se uzná za vhodné zařadit více či méně radikální změny, právě jednou za čtyři roky každá obec schvaluje nový územní plán. Některé větší obce a města potřebují reagovat na vývoj lokality častěji, proto k úpravám často dochází ještě dříve.

Zastupitelstvo obce na svůj či vnější popud rozhoduje o jeho pořízení. Právo na návrh má jak orgán veřejné správy, tak občan obce, fyzická a právnická osoba, investor nebo vlastník pozemku. Úřední deska (fyzická i elektronická) by měla včas podat informaci o tvorbě nového územního plánování již během přípravy (návrhu zadání územního plánu). Do návrhu se propisují hlavní cíle a požadavky na zpracování územního plánu. Ve stanovené lhůtě může občan písemně podat připomínky. Obec pak může (ale nemusí) k těmto písemnostem přihlédnout. Veřejné zasedání zastupitelů se pak k zadání územního plánu vyjadřuje, pokud jste tedy podali připomínky, můžete se zúčastnit a zeptat se, jestli k nim bude přihlíženo a pokud ne, tak z jakých důvodů.

Po schválení zadání je vypracován územní plán včetně výkresů, který je následně opět vyvěšen na úřední desku. Stejný proces se znovu opakuje, prostor na písemné námitky a připomínky pro občany může a nemusí vést k úpravám. Následně je upravený plán předložen k hlasování zastupitelstva. Nově schválený územní plán je závazný a platný maximálně na další čtyři roky.