Věcné břemeno
Co to jsou věcná břemena, jak je lze využít ve svůj prospěch nebo jak mohou naopak zkomplikovat koupi nebo prodej nemovitosti či pozemku? Jaký je rozdíl mezi věcným břemenem služebnosti a tím reálným? Zorientujte se s námi v typech věcných břemen a zjistěte, kde se dá dohledat, jestli váš objekt zájmu je břemenem zatížený.
Co to je věcné břemeno?
S pojmem věcné břemeno se zajisté už každý setkal. Jedná se o jedno z omezení vlastnického práva k nemovitosti. Je definováno jako právní institut, jež umožňuje určitým osobám užívat věci, ke kterým vlastnická práva nemají. Naopak vlastnické právo majitele je omezeno povinností poskytnutí své nemovitosti někomu cizímu, a to různými způsoby. Základním rozdělením podle občanského zákoníku (konkrétně zákonem č. 89/2012 Sb.) je věcné břemeno služebnosti a věcné břemeno reálné. Liší se tím, jestli vlastník má aktivní nebo pasivní povinnost. Pojďme se blíže podívat na to, co tyto kategorie zahrnují.
Věcné břemeno služebnosti
Jak už název napovídá, objekt zájmu v tomto případě má sloužit kromě vlastníka i někomu jinému. Majitel musí něco strpět (např. průchod přes pozemek) nebo se něčeho zdržet (např. stavby vymykající se určeným parametrům). Dále se pak dělí na pozemkovou služebnost spojenou s určitou nemovitostí, a osobní služebnost vztahující se na konkrétní osobu. Obecně se dá říci, že ta pozemková je převoditelná spolu s pozemkem, osobní zaniká smrtí oprávněné osoby.
Mezi pozemkové služebnosti patří:
- Služebnost inženýrské sítě
- Opora cizí stavby
- Služebnost okapu
- Právo na svod dešťové vody
- Právo na vodu
- Právo rozlivu
- Služebnost stezky, průhonu a cesty
- Právo pastvy
PŘÍKLAD: Pan Soukup si koupil stavební pozemek zatížený služebností inženýrské sítě. Příslušné orgány přes jeho pozemek mohou vést vodovodní, kanalizační nebo energetické přípojky a udržovat je.
Mezi osobní služebnosti patří:
- Užívací právo
- Požívací právo
- Služebnost pobytu
PŘÍKLAD: Babička s dědečkem darovali vnukovi dům. Ten jim na oplátku musí umožnit v domě zůstat až do konce života.
Pozemkové služebnosti
Služebnost inženýrské sítě vlastníkovi ukládá povinnost vhodně zřídit nebo umožnit vedení vodovodní, kanalizační, energetické nebo jiné sítě. Nesmí je nijak ohrožovat, a v případě potřeby musí poskytnout možnost vstupu na pozemek za účelem nutné údržby nebo prohlídky. Součástí ujednání může být i právo na přítomnost obslužného zařízení. Věcné břemeno inženýrské sítě ukládá vlastníkovi přístup k dokumentaci. Pokud by došlo k jakémukoli poškození, při němž je nezbytné akutní jednání, oprávněná osoba může bez předchozí domluvy zařídit opravu. Je ale povinna co nejdříve tento fakt vlastníkovi oznámit a následně uvést prostor do původní podoby. Tato služebnost většinou nedisponuje žádným prostorem pro vyjednávání, pokud majitel smlouvu odmítne, pozemek může být vyvlastněn.
Ke služebnosti Opora cizí stavby existuje jen málo právních zdrojů. Stručně vzato, zahrnuje zejména interakci mezi stavbami či pozemky. Spadá pod ni například realizace stavby na jiné stavbě. Majitel cizí stavby je povinen přispívat na udržování zdí a podpěr. V případě společné stěny obě zúčastněné strany hradí podíl případných oprav.
Mezi služebnosti týkající se vody a s ní spojených záležitostí patří služebnost okapu, právo na svod dešťové vody, právo na vodu a služebnost rozlivu. Ten, kdo má služebnost okapu může svádět ze svě střechy dešťovou vodu na jinou nemovitost. Většinou se může jednat o sousedící domy, z nichž jeden nemá své vlastní potrubí na odtok vody. S tím souvisí i povinnost vlastníka zatížené nemovitosti udržovat žlab. Opakem je právo na svod dešťově vody, kdy oprávněná osoba přijímá vodu z přilehlé střechy na svůj pozemek. V tomto případě odpovědnost za okap nebo jiné koryto nese on. Právo na vodu umožňuje přístup na cizí pozemek a může značit například užívání cizí studny za stanovených podmínek. Služebnost rozlivu se vztahuje na majitele vodního díla, kterého opravňuje k řízenému rozlivu povodně nebo prevence proti ní na služebném pozemku. Dále má vlastník právo na umístění obslužného zařízení, a po předešlé domluvě i na přístup na pozemek.
Další kategorií pozemkových služebností, se kterou se často setkáváme, je stezka, průhon nebo cesta. Služebnost stezky umožňuje dopravovat se po ní lidskou silou (pěšky i na kole), nezahrnuje ale eventualitu vjíždět na pozemek na zvířatech nebo vláčet břemena. Služebnost průhonu znamená, že oprávněná osoba může přes pozemek hnát zvířata a vjíždět vozidly taženými zvířecí silou. Služebnost cesty pokrývá jakékoli dopravní prostředky. Oprávněná osoba musí k udržování takové cesty přispívat.
Právo pastvy se vztahuje na všechna hospodářská zvířata kromě prasat a drůbeže. Vyjmut je také nemocný a cizí dobytek. Farmář se může dohodnou na velikosti stáda, času pastvy a druhu dobytka. Pokud se jedná o pozemek s lesním porostem, služebnost pastvy je zakázána.
Osobní služebnosti
Užívací právo patří mezi osobní služebnosti. Oprávněný v tomto případě může používat nemovitost pro svou potřebu, aniž by ale měnil její podstatu. Odnoží této kategorie je také spoluužívání, kdy například na jednom pozemku hospodaří majitel i oprávněný. V obou případech majitel nemá právo na nájem či jiné finanční příspěvky.
Jedním z nejčastějších případů je věcné břemeno dožití. Byt je v tomto případě zatížen povinností nechat zde dožít například předchozího majitele nemovitosti, jeho příbuzné nebo i o členy vlastní rodiny, kdy může toto břemeno být například součástí darovací smlouvy. Vlastník pak musí udržovat byt v dobrém stavu a hradit náklady na opravy i přes to, že by ho sám nevyužíval. Tento typ břemene zaniká smrtí dotyčného a může se také stát komplikací při žádosti o hypotéku. Formou užívacího práva je také služebnost bytu, někdy označovaná jako právo na bydlení. Typickým příkladem je prarodič, který chce dožít v prodané nemovitosti.
Požívací právo se nápadně podobá tomu vlastnickému. Svým rozsahem poskytuje nejširší právní moc nad danou věcí. Oproti užívacímu právu umožňuje kromě používání cizí věci také brát z ní plody a užitky. Jediným omezením je, že poživatel nesmí věc zničit nebo znehodnotit. Také musí předmět zájmu udržovat v původním stavu a hradit jeho případné opravy. Příkladem z praxe je prarodič, který kromě toho, že v bytě může bydlet, tak je oprávněn i k jeho pronájmu a výdělku z něj.
Reálné břemeno
Z obecného hlediska lze reálné břemeno chápat jako opak služebnosti. Spočívá v tom, že vlastník musí něco aktivně dávat či konat. Může a nemusí být časově omezené, vždy záleží na konkrétní dohodě mezi současným a budoucím vlastníkem. Vzorová situace takového konání je odevzdávání části úrody. Také se ale setkáváme s tím, že reálné břemeno je součástí darovací smlouvy, kdy jsou potomci povinni poskytovat prarodičům pomoc, péči nebo výživu.
PŘÍKLAD: Pan Řezáč se již nemůže postarat o svůj ovocný sad, a tak ho daroval sousedovi Novákovi. Ten mu je zavázán každý rok odevzdat 40 kg švestek. Pokud by se úroda nezdařila, pan Novák musí panu Řezáčovi tuto ztrátu peněžitě nahradit.
Jak zjistit věcná břemena
Pokud jste našli nemovitost podle svých představ a chystáte se na její koupi, ověřte si zda není zatěžkána věcným břemenem, případně co by to pro vás mohlo znamenat. Jak zjistíte, jestli se to týká právě vašeho vyhlédnutého domu nebo pozemku? Věcná břemena lze vyhledat v listu vlastnictví, o který si můžete zažádat třeba na katastrálním úřadě. V tomto dokumentu pak najdete všechny informace k danému pozemku. Kromě základních informací, které si můžete sami najít v rámci nahlížení do katastru nemovitostí zde zjistíte, zda je pozemek zatížen nebo je naopak zřízeno věcné břemeno v jeho prospěch. Tuto skutečnost naleznete v části C, případně D, kde jsou vedena omezení vlastnických práv. Při zatížení na základě právního dokumentu se jedná o takzvané věcné břemeno podle listiny. Občas se ale setkáme také s břemenem, které není zapsané v katastru. Nejčastěji jde třeba o inženýrské sítě z minulého režimu. Na takovou situaci se během případného soudního sporu i přes neexistenci vkladu nahlíží.
Jak věcné břemeno vzniká a zaniká?
Nejobvyklejší cestou ke zřízení jakéhokoli z výše uvedených břemen je smlouva. V případě nemovitosti nabývá platnosti až po vložení do katastru nemovitostí. Dále břemeno vzniká rozhodnutím soudu, (nebo jiného orgánu veřejné moci), závětí, dědickou slmouvou nebo dodatkem, dohodou dědiců, vydržením nebo ze zákona, a to za úplatu nebo bezúplatně. Pro zapsání břemene do katastru nemovitostí se podává návrh na vklad spolu s potřebnou listinou (darovací smlouvou, závětí, dohodou,...).
Zánik břemene naopak probíhá na základě příslušného orgánu, ze zákona, smrtí oprávněného, zánikem právnické osoby, splynutím povinného a oprávněného nebo splněním rozvazovací podmínky. K zániku dochází až poté, kdy je vymazáno z katastru nemovitostí. Nejprve je nutné podat návrh na vklad na výmaz a opět přiložit potřebnou listinu v podobě dohody, rozhodnutí soudu nebo úmrtního listu. Všechny vklady jsou zpoplatněny.